Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?

Was genau ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Wenn ein Haus oder eine Wohnung aus privatem Eigentum veräußert und dabei ein Profit erwirtschaftet wird, kann das Finanzamt auf diesen Gewinn eine Steuer erheben. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird diese Steuer als Spekulationssteuer bezeichnet. Fachleute sprechen von der "Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften" (gemäß § 23 EStG). Ob Sie auf Ihren Gewinn Steuern entrichten müssen oder nicht, hängt entscheidend von der jeweiligen Spekulationsperiode ab.

Wann entfällt die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf?

Bei Selbstnutzung: Wenn Sie die Immobilie in den vergangenen drei Jahren ununterbrochen für den Eigenbedarf verwendet haben, können Sie das Objekt ohne Spekulationssteuer veräußern. Die Eigennutzung weisen Sie durch eine Anmeldung beim zuständigen Einwohnermeldeamt nach. Im Übrigen erfüllen Sie die Dreijahresfrist ebenso, wenn Sie die Immobilie beispielsweise im Dezember 2019 erworben haben und diese bis zum Verkauf im Januar 2021 für eigene Wohnzwecke verwenden. Denn auch die sogenannten Randjahre werden bei der Berechnung der Spekulationsperiode berücksichtigt.

Bei Eigennutzung durch die Kinder: Es besteht die Möglichkeit, dass Ihre Kinder die Immobilie zur Selbstnutzung verwenden. Solange diese mindestens drei Jahre darin wohnen, beim zuständigen Einwohnermeldeamt angemeldet sind und Sie weiterhin Kindergeld für Ihre Kinder beziehen, können Sie die Immobilie ohne Spekulationssteuer verkaufen.

Bei Vermietung: Wenn der Erwerb der Immobilie mehr als zehn Jahre zurückliegt, ist es nicht erforderlich, den Veräußerungsgewinn zu versteuern. Entscheidend hierfür ist das Datum des jeweiligen notariell beglaubigten Kaufvertrags.

Bei Vermietung und anschließender Selbstnutzung: Haben Sie das Objekt zunächst einige Jahre lang vermietet, diese aber im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Jahren durchgehend für eigene Wohnzwecke genutzt, so entfällt die Spekulationssteuer.

Veräußerung der Immobilie ohne Gewinn: Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten. Ist dieser Betrag negativ, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Wann wird eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällig?

Grundsätzlich fällt bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer an, sofern die jeweilige Spekulationsfrist nicht eingehalten wird und die Immobilie mit Gewinn veräußert wird. Wenn ein Profit erzielt wird, ist dies in den folgenden Fällen der Fall:

• Sie oder Ihre Kinder haben die Immobilie weniger als drei Jahre durchgehend zum Eigenbedarf verwendet.
• Sie haben Ihre Immobilie ausschließlich vermietet und veräußern diese innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren erneut.
• Sie nutzen lediglich eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses und veräußern das gesamte Haus innerhalb der Zehnjahresfrist. Beim Verkauf unterliegen die nicht selbst genutzten Wohnungen der Spekulationssteuer.
• Sie erwerben ein unbebautes Grundstück und veräußern dieses unbebaute Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist.

Die Spekulationsfrist orientiert sich am Kalenderjahr.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf aus?

Die exakte Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer ist vom erzielten Gewinn, Ihren sonstigen Einkünften und Ihrer persönlichen Steuerklasse abhängig. Sie sollten aber damit rechnen, dass Sie mehr als ein Viertel des Gewinns versteuern müssen. Im Vergleich dazu: Für die Besteuerung von Kapitalanlagen wird die sogenannte Abgeltungssteuer erhoben. Diese beträgt pauschal 25 Prozent.

Wie erfolgt die Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien?

Um die ungefähre Höhe der Spekulationssteuer im Voraus zu bestimmen, ist es ratsam, zuerst den Gewinn zu ermitteln.

Der zu versteuernde Gewinn resultiert aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und etwaiger Werbungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen sowie ähnliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie entstanden sind. Als Werbungskosten gelten jene Kosten, die im Zusammenhang mit der Erhaltung, Verbesserung oder Verwaltung des Objekts entstanden sind, beispielsweise Aufwendungen für Renovierungen und Instandhaltungen. Zinskosten, die im Rahmen der Finanzierung beim Erwerb der Immobilie an die Bank gezahlt wurden, sind nicht direkt den Anschaffungskosten oder Werbungskosten im Sinne des privaten Veräußerungsgeschäfts zuzuordnen.

Beispiel: Die folgende beispielhafte Aufstellung soll Ihnen als Hilfestellung bei der Berechnung dienen.

• Verkaufspreis der Immobilie: 400.000 Euro
• Kaufpreis der Immobilie, einschließlich der Kaufnebenkosten: 250.000 Euro
• Kosten im Zuge des Verkaufs, wie beispielsweise die Beauftragung eines Maklers: 15.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn: 135.000 Euro
• Persönlicher Steuersatz: 40 Prozent
• Höhe der Spekulationssteuer: 54.000 Euro

Bitte berücksichtigen Sie, dass der Spekulationsgewinn Ihrem Bruttoeinkommen hinzugerechnet wird. Nehmen wir an, Ihr Bruttoeinkommen beträgt 46.000 Euro und der Spekulationsgewinn beläuft sich auf 54.000 Euro, so liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen bei 100.000 Euro. Demzufolge müssen Sie mit einer merklich höheren Steuerbelastung rechnen. Die tatsächliche Höhe hängt immer vom jeweiligen Einzelfall ab.

Wenn Sie also planen, die Immobilie vor Ablauf der oben genannten Fristen zu verkaufen, empfiehlt es sich, vorab eine umfassende Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen. Auf diese Weise lassen sich hohe Steuerforderungen seitens des Finanzamtes vermeiden.

Fällt eine Spekulationssteuer bei einer Erbschaft oder Schenkung an?

Bei einer Erbschaft wird die Spekulationssteuer erst dann relevant, wenn Sie als Erbe die Immobilie weiterverkaufen:

• Wenn der Erblasser, also die Person, die durch ihren Tod eine Erbschaft hinterlässt, die Immobilie länger als zehn Jahre in Besitz hatte, müssen Sie beim Verkauf der geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer entrichten. Denn die Spekulationsfrist beginnt nicht mit dem Antritt des Erbes, sondern mit dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags.
   
• Ebenso entfällt die Spekulationssteuer, wenn der Erblasser die Immobilie zwar weniger als zehn Jahre besaß, diese jedoch in den letzten drei Jahren vor seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken nutzte.

Auch im Falle einer Schenkung übernehmen Sie die Spekulationsfrist des vorherigen Besitzers. Wenn die Immobilie lediglich fünf Jahre in seinem Eigentum war, müssen Sie noch fünf weitere Jahre abwarten, bevor Sie die Immobilie ohne Spekulationssteuer veräußern können. Eine Ausnahme besteht, wenn der vorherige Eigentümer die Immobilie im Jahr der Schenkung sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat. In diesem Fall sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.